|
|
|
|
А.В.Захаров Глава г.Лыткарино Московской области. Проблемы, возникшие при реконструкции жилых домов первых массовых серий в городе Лыткарине.
Лыткарино – город с населением 50 тысяч человек. Расаположен на юго-востоке Московской области в 15 км. от МКАД по Ново-Рязанскому шоссе. Город не имеет возможности территориального развития: с севера и востока расположена лесопарковая зона, а с запада и юга – пойма Москва-реки Решение жилищной проблемы возможно лишь за счёт уплотнения существующей застройки. В то же время, с наступлением сроков капитального ремонта домов, построенных в 50-60-х годах по типовым сериям первого поколения, имеющих низкий качественный уровень условий проживания по сравнению с современным стандартом жилища, остро встала задача организации реконструкции существующей застройки. На основании проведённых исследований сделаны выводы о целесообразности реконструкции этих зданий в период от 30, но не старше 50-60-ти лет с начала эксплуатации. За пределами этих сроков эффективность реконструкции значительно снижается, так как требуются существенные затраты для устранения возросшего износа. Один из путей реконструкции жилых домов первых массовых серий был предложен ГОССТРОЕМ РФ – надстройка мансарды одновременно с капитальным ремонтом здания. В стоимость квадратного метра мансардного жилья включаются все затраты, в том числе на капитальный ремонт и мероприятий по энергосбережению. Средства, полученные от реализации вновь созданного при реконструкции жилья покрывают эти затраты и даже позволяют получить прибыль. При таком подходе используются существующие системы инженерного обеспечения, не требующие дополнительных затрат (тепло, вода, газ и т.д.) и сохраняется сложившаяся инфраструктура городского района. Для реализации этого подхода в городе разработана и принята «Программа реконструкции жилых домов первых массовых серий». Программа предусматривает реконструкцию 200 домов и строительство блок-секций (вставок) с получением дополнительной полезной площади более 220 тысяч квадратных метров. Реализован пилотный проект при комбинированном финансировании: надстройка мансарды выполнена как гуманитарный проект за счёт инвестирования датского «Фонда строительства мансард в России», а капитальный ремонт осуществлён за счёт бюджета города. На следующем этапе был выполнен проект комплексной реконструкции жилого квартала № 5, расположенного в центральной части города. Его жилой фонд, построенный 35-37 лет назад, полностью требует капитального ремонта, поскольку здания за эти годы и морально и физически устарели. Плотность жилого фонда в квартале составляет 4440 кв.м./га. Численность населения – 250 чел./га., что значительно ниже действующих норм (400-420 чел./га.). Уплотнение существующей застройки квартала предусматривается в двух направлениях:
В результате реализации намеченных проектных решений жилой фонд квартала планируется увеличить с 34,6 тысяч кв.м. до 62,5 тысяч кв.м.(в 1,8 раза). В том числе за счёт мансард на 12,5 тысяч кв.м. Увеличение числа квартир составит с 714 до 1115, в том числе за счёт мансард на 144 квартиры. Численность населения в квартале увеличится до 3 000 жителей, а плотность достигнет 400 чел./га., то есть близкую к нормативной. В связи с недостаточностью средств на создание переселенческого фонда реконструкция производится без отселения жильцов. В процессе реконструкции производится модернизация существующего жилья. Некоторые выводы можно сделать уже сегодня. Необходимо, по-возможности, избегать замену светопрозрачных ограждающих конструкций (окна и балконные двери), так как эта работа связана с очень большими неудобствами жильцов: грязь, прямое воздействие атмосферы, длительное присутствие строителей. Кроме того, замена на трёх домах светопрозрачных ограждающих конструкций (окна и балконные двери) показала удовлетворительное состояние этих элементов здания. В то же время, именно через них происходят основные потери тепла. Поэтому необходимо производить реконструкцию светопрозрачных ограждающих конструкций. Уже наработаны технологии, которые позволяют оперативно это делать на основе современных материалов. В частности: установка 3-го стекла, термоплёнки или стеклопакета. В некоторых случаях имеет смысл сокращение излишне большой площади остекления в подъездах. Замена чугунных радиаторов отопления также не обязательна, т.к. они оказались в хорошем состоянии. В то же время, замена системы отопления необходима хотя бы потому, что из-за сооружения мансарды требуется устройство нижнего розлива и внутренние трубопроводы подвержены сильной коррозии. Чугунные отопительные приборы достаточно только промыть. Число секций в комнатах можно не менять, так как это очень часто создаёт конфликтные ситуации с жильцами, на которых уменьшение числа секций оказывает довольно сильное психологическое воздействие. Комфортные тепловые условия в помещениях создаются индивидуальным тепловым узлом дома за счёт температуры теплоносителя в зависимости от температуры наружного воздуха с помощью автоматики и регулируются самими жильцами на каждом отопительном приборе. Устанавливать терморегуляторы на каждый отопительный прибор не нужно. Достаточно установить шаровые краны. При реконструкции системы отопления желательно предусматривать разделение контуров жилого здания и подсобных или встроенно-пристроенных помещений для удобства обслуживания и учёта потребления ресурсов. Замена системы холодного водоснабжения обязательна. На вводе в дом необходимо предусматривать фильтр, а в квартирах индивидуальные счётчики расхода воды. Там, где вода имеет сверхнормативные примеси (например: соли железа, выпадающие в осадок при взаимодействии с кислородом в трубопроводах) без очистки воды жильцы, обычно, не соглашаются переходить на оплату за потреблённую воду по приборам учёта и их установка теряет смысл. Необходимо предусматривать реконструкцию электрохозяйства дома. Это единственное направление, которое требует при реконструкции дома получение новых технических условий с увеличением мощностей, учитывающих возросшие нормы потребления электроэнергии, даже если реконструкция происходит без увеличения жилой площади дома. Независимо от несущей способности наружных стен дома мы предлагаем принимать расчётную схему с опиранием несущих конструкций мансарды на пилоны, колонны или, изготовленные в заводских условиях, монолитные блоки, расположенные вне контура существующего здания на своих фундаментах. Основное достоинство такого подхода – возможность создания новой кровли до демонтажа старой. Это в конечном итоге решает одну из острейших проблем – полное исключение протечек квартир пограничных этажей в процессе реконструкции. Наш первый опыт показал: ни один подрядчик не избежал протечек квартир последних этажей. Даже фирма “Pihl & Son”, которая имеет богатый опыт работы в Дании - стране мансард, промочила практически все 9 квартир 4-го этажа. Этот подход позволяет также отказаться от трудоёмкого процесса ремонта балконов (там, где они есть) в связи с их ликвидацией. Немаловажный фактор такого подхода – увеличение площади мансарды, а в некоторых случаях и существующих квартир, что улучшает экономику проекта и расширяет возможности планировочных решений. До начала работ очень важно разработать подробный проект организации строительства, предусматривающий мероприятия по созданию необходимых условий жизнеобеспечения существующего здания в процессе реконструкции. Этот проект должен в частности предусматривать:
Слабо проработанный ПОС или его отсутствие обернётся очень большими проблемами, прежде всего для жильцов дома и в связи с этим для заказчика и подрядчика. Обязательно страхование строительных рисков на весь период реконструкции. На одном из реконструируемых нами домов за несколько дней до рабочей комиссии по приёмке дома в эксплуатацию произошло возгорание на мансарде. Причиной пожара явилось применение открытого огня при производстве гидроизоляционных работ при грубом нарушении техники безопасности ведения работ. В результате произошло возгорание гидроизоляционного материала на балконе мансарды 2-го уровня. Через щели в листах плоского шифера, являвшихся наружной обшивкой стены, выходящей на балкон, огонь перекинулся на обрешётку кровли. Распространение огня шло очень интенсивно, так как ограждающие конструкции мансард – вентилируемые. Нужно сказать, что тушение такого пожара для пожарных оказалось очень сложным делом, так как огонь распространяется по конструкции, которая снаружи защищена кровлей, а изнутри двумя слоями гипсокартона. В результате процесс тушения затянулся почти на 3 часа, в течение которых было вылито большое количество воды, из-за чего сильно пострадали квартиры нижележащих этажей. К такому стихийному бедствию оказались не готовы все заинтересованные стороны: и заказчик и подрядчик и жильцы дома. Договор о страховании строительных рисков подрядчик имел, но по окончании его срока действия не счёл необходимым его пролангировать, а из 36 квартир жильцами дома застрахована лишь одна квартира. В сложном положении оказалась и Администрация города – нужно было срочно изыскивать средства для ликвидации последствий пожара, не дожидаясь установления виновных. Работы внутри домов желательно выполнять силами жилищно-эксплуатационных организаций, обслуживающих данные дома, так как они имеют опыт таких работ и общения с жильцами. Приступать к реконструкции без гарантированных источников финансирования и чёткого графика выделения средств недопустимо, так как реконструкцию жилого дома, проводимую без отселения жильцов приостанавливать нельзя.
|
|
|
