Булгаков С.Н.

СИСТЕМНОЕ РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМ РЕКОНСТРУКЦИИПЯТИЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

Над проблемой системного решения проблем реконструкции пятиэтажной жилой застройки Российская академия архитектуры и строительных наук как и многие научные и проектные организации, работала очень активно в течение последних 10 лет. В том числе четыре года мы работали с Германией. Опыт Германии очень поучителен и полезен. За первые послевоенные годы они построили 1 150 000 квартир в крупнопанельных пятиэтажных домах. И несмотря на экономические возможности в настоящее время немцы решили не сносить “пятиэтажки”, а продлить их жизненный цикл на 25-30 лет посредством санации.

За 4 года совместной работы выполнен полный цикл научных исследований,  разработаны технологии и проектные решения реконструкции домов и внутриквартального пространства написаны рекомендации и книги.

Но немцы в отличие от нас, кроме всего перечисленного за эти же 4 года осуществили реконструкцию примерно 50% панельных домов. Мы провели множество конференций. Очередная сегодня. Очевидно, достаточно тереотезировать, пора переходить к практической реализации технических и проектных разработок по реконструкции жилья.

По нашему мнению надо начинать с одного-двух жилых кварталов в каждом подмосковном городе. На них отработать все градостроительные, архитектурные, конструктивные, инженерные и социальные решения

На собственном и зарубежном опыте мы убедились, что при реконструкции жилья нет особо сложных технических проблем. Все их можно решить с использованием известных и освоенных материалов, изделий, инструментов и средств механизации.

Наиболее сложными для решения оказались социальные проблемы и прежде всего проблема психологической совместимости рабочих строителей и жильцов реконструируемого дома на период выполнения работ. Строительная фирма в Веймаре за каждым реконструируемым домом за 6 месяцев до начала реконструктивных работ закрепляла инженера–организатора, на которого возлагались обязанности установить контакты с каждой семьей. Он изучал не только состав семей, их режим работы и отдыха, но также характер жильцов, время отпусков, поездок на дачу и др. С каждой семьей – квартиросъемщиком заключался договор, в котором оговаривались наиболее благоприятное для нее время и режим выполнения реконструктивных работ, оговаривались условия и продолжительность пребывания рабочих в квартире, согласовывались штрафные санкции за нарушение договорных условий. Нарушение экологических параметров окружающей и внутриквартирной среды – шум, загазованность, запыленность и т.д. так же являлись  предметом договорных обязательств. При этом жильцы очень хорошо информировались о размерах и источниках финансовых затрат на реконструкцию всего  дома, конкретно их квартиры и о своих финансовых выгодах, в том числе о снижении оплаты за теплоноситель в период эксплуатации квартиры после ее санации. Шесть месяцев постоянной, кропотливой индивидуальной работы с жильцами дома, подробное их ознакомление с проектной документацией, порядком и схемами организации работ позволяли найти, как правило, согласованные решения и свести к минимуму недоразумения возникающие в процессе выполнения работ. Но и при немецкой педантичности исполнения проектных решений и договорных обязательств не обходилось без разногласий, в том числе судебных разбирательств.

Принципиальные отличия нашей ситуации с реконструкцией пятиэтажной застройки состоит в том, что немецкие технологии санации пятиэтажных панельных домов не могут использоваться у нас в широких масштабах по климатическим условиям, а главным образом потому, что нам крайне необходимо одновременно с реконструкцией старых домов решать острую проблему прироста жилищного фонда. Поэтому большинство проектных разработок в разных городах России по реконструкции домов первых массовых серий ориентированы на одновременный прирост площадей жилья за счет надстройки этажей и мансард, пристроек к торцам зданий, дополнительных вставок между домами, расширения домов путем пристройки эркеров или пролетов. Все эти приемы технически возможны и экономически в большей части оправданы. Основной и очень трудно разрешимой проблемой является, как и в Германии, социальный аспект процесса реконструкции домов с одновременным приростом жилой площади. Надстройка этажей, мансард, расширение площади квартир за счет пристроек пролетов или эркеров связаны с длительными процессами строительных работ, разборкой кровель, оконных проемов, перепланировкой квартир, заменой инженерных систем. Выполнение всех этих процессов трудно совместимо, а точнее невозможно при присутствии жильцов в реконструируемом доме. Опыт реконструкции четырех домов в г.Лыткарино Московской обл. показал, что даже при надстройке только одного мансардного этажа процесс реконструкции дома затягивается до 10-12 месяцев. Соблюдение требований технической, пожарной, электрической и санитарной безопасности не всегда обеспечивается. Случай с возгоранием мансарды на одном из домов в Лыткарино привел к технической непригодности всех квартир заселенного дома, так как при тушении пожара все квартиры, мебель и вещи были залиты потоком воды.

Как правило, такая схема реконструкции осуществима при условии отселения жильцов. А это влечет за собой целый каскад очень сложных вопросов. Краткое содержание их сводится к следующему. Большинство жильцов пятиэтажек прожили в них 30–40 лет, состарились, привыкли к окружающей инфраструктуре, транспортным маршрутам, к соседям и знакомым. И хотя  их не устраивает малометражная квартира, надоевшая за прожитые в ней годы, переезжать они из этого района никуда не хотят. Второй наиболее распространенный фактор состоит в том, что при отселении жильцов из пятиэтажек начинается неуправляемый процесс деления семей – браки, разводы, справки о несовместимости проживания по медицинским причинам и другие варианты, приводящие к тому что коэффициент расселения составляет 1,5–2,0 раза и более. Переселение жильцов связано с бесплатным выделением им больших по площади современных квартир и с материальными затратами на переезд, компенсация которых ложится на инвестора и опосредованно на стоимость реконструируемого жилья. Все перечисленные и другие причины приводят к экономической нерентабельности реконструкции жилых домов первых массовых серий по схеме “с отселением жильцов”. В результате отсутствия необходимых финансовых ресурсов практически процесс реконструкции домов первых массовых серий не осуществляется, несмотря на полное и всеобщее понимание того, что через 10–15 лет этот фонд жилья придется списывать.

Реалистичным выходом из этой ситуации является, предложенный и запатентованный нами способ реконструкции щилищного фонда постройки 50-60 годов по методу “вторичной застройки” пяти и меньшей этажности жилых кварталов и микрорайонов ширококорпусными домами без сноса домов первых массовых серий, но с одновременной их реконструкцией. При реализации метода вторичной застройки принципиально меняется отношение к социальным аспектам проблемы реконструкции жилья. Практически социальная составляющая в системе всего процесса реконструкции становится доминирующей, определяющей и ведущей. Главным социальным результатом реконструкции является тот факт, что отныне все жильцы малометражных квартир и ”панельно-щелевых” домов будут жить в том же квартале полнометражных современных квартирах, обеспеченных всей гаммой коммунальных услуг в пределах квартиры, дома и жилого квартала.

Основное содержание разработанного метода “вторичной застройки” заключается в совмещении во времени и в пространстве инвестиционных процессов нового строительства  современных многоэтажных ширококорпусных жилых домов и реконструкции существующих домов первых массовых серий  постройки 50–60-х гг. в единый процесс реновации и развития жилого фонда. При этом 2–5-этажные дома, подлежащие реконструкции,  не сносятся, а органически включаются в объемно-планировочную и конструктивную структуру новых домов вторичной застройки,  с общими для новой и старой частей дома системами жизнеобеспечения, эвакуации, планировочными решениями квартир, архитектурным обликом здания. (Рис. 1). Ведущим процессом является строительство на ранее застроенных территориях новых жилых домов. Соподчиненным - процесс реновации существующих домов с включением их  в новую архитектурно-планировочную структуру домов и жилых кварталов.

Возведение жилых домов вторичной застройки обеспечивает  наращивание в два и более раза жилых площадей с заданным увеличением числа квартир на уже использованной территории существующих жилых кварталов, обустроенных  внеквартальными объектами инфраструктуры

Реализация идеи вторичной застройки пятиэтажных и меньшей этажности жилых кварталов непосредственно связана  с переходом к возведению разработанных в Российской академии архитектуры и строительных наук нового класса ширококорпусных энерго- и ресурсоэкономичных жилых домов (патент № 204864), возводимых в монолитном, сборно-монолитном и комбинированном исполнении. (Рис. 2). В результате строительства таких домов обеспечивается экономное использование земель под застройку с существенным снижением стоимости жилья на 19-22 процента,  сокращение до 40 процентов  удельных затрат энергетических и водных ресурсов на отопление и горячее водоснабжение домов. 

При вторичной застройке существующих жилых кварталов ширококорпусными домами значения приведенных показателей эффективности  существенно возрастает  в связи с исключением затрат на освоение новых территорий и развитие, а не создание вновь внутриквартальной инженерной инфраструктуры,  а также за счет максимально возможного  использования существующих магистральных инженерных сетей и коммуникаций.  

При реконструкции жилищного фонда по методу вторичной застройки:

Принципиальная  реализация концепции вторичной застройки определяет новые направления в решении актуальных градостроительных проблем повышения комфортности, экологической чистоты, энергосебережения и экономической эффективности массового жилищного строительства и реконструкции существующего жилищного фонда.

Концепция вторичной застройки определяет также новую политику и технологии застройки городов на перспективу 25–30 лет, суть которых состоит в том, что российские города, наспех застроенные в период бурной индустриализации теперь в первой четверти XXI века, будут достраиваться с гармонизацией городской среды, без расширения границ, с ориентацией на благо человека.

Очень важным является тот факт, что вторичная застройка городов и, в частности, жилых кварталов может осуществляться на принципах самоокупаемости. Основными предпосылками этому служат:

Реконструкция по способу “вторичной застройки” осуществляется с временным отселением жильцов из реконструируемых домов в “стартовые” дома или дома переселенческого фонда в том же квартале с возвращением в свои  или равноценные квартиры после их реконструкции.

При возведении ширококорпусных жилых домов вторичной застройки на месте существующих домов первых массовых серий, последние включаются в объемно-планировочную структуру новых домов и составляют с ними единые здания с общими лестнично-лифтовыми блоками едиными системами тепло-,водо-, электро и газоснабжения.

В пределах первых пяти этажей (при существующей пятиэтажной застройке) происходит полная реконструкция и перепланировка квартир. По сути в существующих домах, которые становятся частью ширококорпусных домов вторичной застройки демонтируются все инженерные системы, частично перегородки, столярка и полы. Квартира расширяется по площади на 1/3 в сторону пристроенного пролета ширококорпусного дома, а со стороны фасада между возводимыми пилонами устраиваются лоджии или эркеры. В пристраиваемом пролете размещаются лифты и мусоропровод.

В результате после реконструкции при возвращении в свой дом жильцы бесплатно получают свою квартиру, увеличившуюся по площади на 30-–40 процентов с полнометражной планировкой, лоджией или эркером, полностью отремонтированную, с новыми системами отопления, освещения, водоснабжения и канализации, с повышенной теплозащитой, так как в ней функции теплозащиты выполняют старый и новый контуры наружных ограждений. Впредь жильцы пользуются лифтом и мусоропроводом, при наличии поквартирных тепловых счетчиков меньше платят за теплоснабжение и горячую воду.

Остается один недостаток – старая высота помещений. Но при существенно возросшей площади квартиры пропорционально возрастает ее объем, а замена систем отопления и вентиляции окажет положительное влияние на оздоровление внутренней среды, экологию и эргономику помещений.

Благоприятно решается задача сохранения привычного места жительства для всех жителей квартала или микрорайона. Кроме того каждый из них может приобрести в этом же доме или в том же квартале дополнительное жилье для своих близких, так как  общая площадь жилья при вторичной застройке квартала возрастает в 2,5–3 раза. 

Использование для вторичной застройки уже ранее застроенных территорий, возведение ширококорпусных домов в монолитном или комбинированном вариантах, сохранение “коробок” существующих домов, то есть исключение затрат на их снос и утилизацию отходов а также наличие внеквартальной инфраструктуры и благоустройства приводит к существенному, примерно на одну четверть, снижению стоимости жилья.

В настоящее время ведутся предпроектные работы по реконструкции жилых пятиэтажных кварталов методом вторичной застройки в городах Москве, Серпухове, Тольятти. Практическая реализация пионерных проектов откроет путь к широкому использованию этого метода в городах Московской области.