Опыт реализации городской программы комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда города Москвы

 

История вопроса:

 

Массовое строительство пятиэтажек в 50-60-е годы Москве всем хорошо известно. Они решили в то время свою основную задачу –переселение жителей из подвалов и бараков в нормальное, по меркам того времени, жилье.

Всего в Москве жилых домов индустриальных серий около 25,3 млн. кв.м ( примерно 10 тысяч зданий) в том числе панельных серий 6,5 млн.кв.м и блочных и кирпичных около 19 млн.кв.м. Время неумолимо делает свое дело и по проработкам городской Москомархитектуры уже к 2005 году почти 50%  панельного жилищного фонда достигнет степени износа 60%, а к 2010 году все 100% панельных домов достигнут такой степени износа. Блочные и кирпичные серии достигнут такой же степени износа не ранее 2015 года.

Выборочные обследования , проведенные как традиционными методами, так и с привлечением сил средств МЧС показало, что некоторые здания,  самых массовых в постройке зданий серий К-7, 2-32, уже сейчас близки к состоянию, когда может произойти  нарушение несущей способности здания со всеми вытекающими последствиями. Ухудшает положение и совершенно  неприемлемая практика эксплуатации зданий, особенно принадлежащих различного рода предприятиям и учреждениям.

 

Организационно –экономические принципы:

 

Предвидя такое развитие событий Правительство Москвы по инициативе Мэра Москвы Ю. М. Лужкова 24 октября 1995 года принимает решение о массовой реконструкции 5-этажного  панельного фонда  во всех административных округах закрепленное  постановлением №876 и получившее развитие в ряде дальнейших документов Правительства Москвы  от 08.10.96г. №844 и  от 22.04.97г. №292.

С чего начиналась работа. Прежде всего, наряду с первой волной строительства так называемых «стартовых» домов на свободных участках и предназначенных для переселения граждан из намеченных к сносу домов, была произведена инвентаризация всего 5-этажного фонда города , выявлено его состояние, расположение, произведена документальная фиксация проживающего в них населения. В итоге индустриальных серий , подлежащих, по выводам Москомархитектуры, безусловному сносу – К-7, 2-32, 2-35, 1605-АМ, 1МГ-300 и различных их модификаций насчитали около 2500 зданий общей площадью 6,5 млн.кв.м общей жилой площади. В тоже время производя инвентаризацию 5-этажек попутно выявили и ветхий жилищный  фонд ( 2-3 этажные здания) около 1200 зданий общей площадью 1,6 млн.кв.м. Итого под снос намечено 8,1 млн.кв.м.

Срок завершения этой работы установленный Правительством Москвы – 2011 год. Этот срок отдифференцирован  по территориям административных округов города в зависимости от имеющихся объемов 5-этажного фонда  по срокам завершения от 2003 года до 2011года.

Остается еще порядка 19,0 млн. кв. метров в 5-этажках блочных и кирпичных серий (1-510, 1-511, 1-447) и панельных серии 1-515, которые предстоит модернизировать, преимущественно с отселением жителей.

Какие организационно-экономические принципы были положены в основу предстоящей работы? Прежде всего желание сохранить потенциал строительного комплекса города, сберечь его приспособить к работе в новых экономических условиях.

Экономическим нюансом начала этой работы в  бурное перестроечное время (1994-1995 год) явилось желание строить новое жилье и сносить  5-этажки при почти полном отсутствии у города средств на эту работу. В связи с этим упор был сделан на привлечение инвесторов что открывало возможность минимальной нагрузки на бюджет. Паралельно с начавшейся работой   прежде всего  была создана распорядительная база упорядывающая вопросы взаимоотношений с инвесторами.

 Распорядительными документами Правительства Москвы  была разграничена ответственность властных структур города на каждом уровне, кто и какие решения вправе принимать, кто и в  каком порядке имеет право заключать инвестиционные контракты, в каких случаях выдаются гарантии города и т.п.

Во весь рост встали проблемы использования земли под строительство нового жилья, может и не такие важные для глубинных городов России , но для Москвы имеющие первостепенное значение. Встали проблемы строительства городских инженерных коммуникаций , развития в связи  с новым строительством объектов социального и культурного назначения , объектов транспорта и метро. Изучение этого вопроса показало, привлекаемые инвесторы не в состоянии проинвестировать не то что городские инженерные  сооружения магистрального характера, а даже в отдельных случаях внутриквартальные сети необходимые для подключения  вновь построенных домов к жизнеобеспечивающим системам. Город пошел навстречу и взял на себя часть работ по внутрикварталке, причем четко расписано что делает, а что инвестор. И так постепенно все вопросы постепенно доводились до логического конца методом последовательного приближения.

В результате за прошедшее с 1995 года время удалось создать организационно-экономический механизм реализации программы на основе строительства «стартовых» домов , предназначенных прежде всего для переселения жителей из панельных и ветхих домов подлежащих сносу и для реализации части площади, в этих же домах, для компенсации произведенных затрат, упорядочить взаимоотношения между инвесторами и префектурами административных округов, регламентировать права и ответственность участников этого строительства, привлечь внебюджетные инвестиции за счет создания благоприятного инвестиционного климата.

Существующий механизм привлечения инвесторов к финансированию ежегодных программ строительства «стартовых» домов, разработанный по поручению Мэра Москвы Ю.М. Лужкова, предусматривает предоставление инвесторам целого ряда льгот: освобождение от выкупа права аренды земельного участка, освобождение от арендной платы за земельный участок на период строительства (реконструкции), снижение размера налога на прибыль, отчисляемого в городской бюджет, уменьшение платежей за различного рода  согласования, разрешения  на освобождение от строительства встроенных убежищ ГО и ряд других льгот.

За городом остается финансирование городских инженерных сетей и коммуникаций включая головные объекты, городской доли  внутриквартальных инженерных сетей, разработка проектно-сметной документации ( до появления инвесторов) и т.п. В свое время при начале этой работы мы не смогли избежать того, что застроив свободные пятачки жилыми домами, объекты соцкультбыта и инженерии как бы оставили вне поля зрения. Чтобы избежать на будущее таких проблем, начиная с 1998 года перешли только на комплексную реконструкцию кварталов с 5-этажной застройкой - это когда инвестор, выигравший инвестиционный  конкурс,  должен построить не только жилые дома но и весь положенный соцкультбыт.  Соответственно под эти нужды и организована разработка проектной и предпроектной документации, затраты по разработке которой город взял на себя. На начальной стадии разрабатывается на укрупненный квартал застройки проект планировки и затем на его базе бизнес-план и конкурсная документация. Городским инвестором определен Департамент внебюджетной политики строительства города, заказчик на городские заказы определяется на конкурсной основе, по остальным объектам  инвесторы определяются на конкурсах в префектурах. Совсем недавно Координационным Советом было принято решение: любые объекты строительства по программе определять только на конкурсной основе, причем и городской инвестор и привлекаемые инвесторы будут участвовать на равных.

 

 

Наиболее острая проблема которая всем попортила немало крови – это вопросы переселения жителей из сносимых домов. Было четкое нежелание основной массы переселяться в другие районы города, в связи с чем  стараемся по возможности, а пока она имеется, расселять людей в пределах округов и вести разъяснительную работу с населением . Результат есть. Число согласий на переезд в другие районы устойчиво растет. Может быть это фактор  для малых городов также не будет иметь решающего значения , но для условий Москвы он приобрел первостепенную важность. В итоге всего накопленного опыта работы с населением разработан и принят Московской городской думой  закон города Москвы от 09.09.98г. №21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», который полностью решает все возникающие при переселении  вопросы. Разрешено практически все: обмены, доплаты, зачет стоимости освобождаемого жилья, выплаты в денежной форме, получение новой жилплощади как меньшего, так и большего размера и т.п. Кто более подробно интересуется отсылаю к тексту закона.

Отрегулировано и участие граждан в обсуждении и принятии решений по новому строительству. Процесс обсуждения продолжается до принятия распорядительного решения которое в свою очередь готовится по результатам коллективных обсуждений положений проекта жителями на уровне районной Управы. И имеется много случаев когда в результате обсуждения вопросов с участием населения принимались совсем иные решения , чем было задумано. Действует специальный закон города Москвы от 25.06.97г. №28-51 «О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в городе Москве», а порядок участия граждан в принятии градостроительных решений определен распоряжением Мэра от 22.01.98г. №54-РМ.

 

Практические результаты:

 

Снос панельного 5-этажного фонда:

Результаты резко возросли начиная с 1998 года.

В целом по городу за 1995-1999 годы  объем сноса составил 288 зданий (172 5-этажки и 166 ветхих) общей площадью  810,1 тыс кв.м, в том числе за 1999 год 94 здания (57 5-этажек и 37 ветхих) общей площадью 269,2 тыс кв.м. С учетом сноса текущего года (около 500 тыс.кв.м) одолеем первый миллион пятиэтажек и ветхого фонда.  С увеличением объемов сноса во весь рост встала проблема утилизации  продуктов сноса 5-этажных зданий, причем утилизации комплексной. По сути дела это ежегодно около 1 млн.т строительного мусора или около 0,5 млн.куб метров строительного мусора. В нашем городе взят курс на полную переработку с предварительной разборкой и сортировкой, подготовлены и создаются переработывающие мощности. Порядок и формы взаимоотношений определены распоряжением Премьера от 13.01.99г. №25-РП «Об обязательной утилизации и переработке строительных отходов при сносе пятиэтажного и ветхого жилищного фонда», которым фактически запрещается снос зданий без оформления документов о принятии строительного мусора на переработку. Работа только начата и имеются сложности , эти меры не всем нравятся. Конечно было выгодно раньше  кому-то -  сбросил и трава не расти. Но мы не забываем, что это земля Подмосковья, и заваливать ее строительным мусором никак не годится.

 

Новое строительство:

 

В целом по городу за 1995-1999 годы  объем строительства нового жилья по программе переселения составил – 4138,5 тыс.кв.м. Если условия финансирования которые сложились останутся такими же, то предстоит для полного решения программы сноса 8,1 млнл  кв.м  построить около 25,0 млн. кв.м нового жилья.

 

Предоставление жилья для переселения граждан из сносимых домов:

 

Объемы жилья предоставляемого на цели переселения граждан в соответствии с инвестиционными контрактами составили в целом по городу за 1995-1999 годы 1385,1 тыс.кв.м, т.е. КПД программы пока 33,5 %. Принимаются меры по его серьезному повышению и за счет чего скажу ниже. Всего надлежит передать под переселение около 12,0 млн. кв.м общей жилой площади.

 

 Социально- экономический эффект Программы:

 

В целом по городу за 1995-1999 годы переселено из снесенных ветхих зданий   - 18656 семей или 42167  человек, в том числе в 1999 году 5716 семей или 13026 человек. Учитывая, что нормативы на предоставление жилплощади выросли, за каждый снесенный метр приходится выделять около 1,6 кв.м в новостройке. Раньше было больше, потому что как Вы сами понимаете народ у нас сообразительный.

За 1995-99 годы было  привлечено в форме инвестиций около 15,0 миллиардов  рублей причем , 2/3 из  этих средств были средства населения.

Все это дало существенное уменьшение нагрузки на бюджет.

 Следует также учесть, что в «стартовых» домах приобретают жилье очередники , имеющие право на субсидии, семьи москвичей , в составе которых есть, так сказать , молодежь «на выданье» , малые предприятия для своих сотрудников и т. п.. А это еще 250-:- 300 тыс. м2 жилой площади для расселяемых горожан и существенный вклад в социальную программу города.

 

Совершенствование процесса реализации Программы:

 

 Имеющийся опыт реконструкции 5-этажной застройки первого периода индустриального домостроения  свидетельствует о необходимости совершенствования системы финансового обеспечения и разработки новых подходов к реализации программы.

Существующий порядок финансирования процесса реконструкции 5-этажной застройки и строительства «стартовых» домов ограничивает долю жилья передаваемую городу 30-35%, что влечет за собой удлинение сроков переселения горожан из сносимых 5-этажек и ветхих жилых домов.

Для сокращения сроков реконструкции необходимо прежде всего увеличить объемы жилья, идущего на цели переселения,  и увеличить темпы работ до 1,5-2,0 млн. м2 общей жилой площади ежегодно.

Планируемое увеличение темпов реконструкции наряду с требованием увеличения объемов жилья, используемого для переселения, выдвигает необходимость, паралельно с существующим порядком финансирования , привлечь дополнительные финансовые ресурсы из городских источников. Источниками дополнительных финансовых ресурсов могут быть как и прямые бюджетные средства, так и внебюджетные доходы от реализации городского имущества и прав на него, доходы от реализации объектов экслюзивного и элитного характера, средства от реализации  инвесторами городской доли  в «стартовых» домах и т. п. Этот подход уже осуществляется на практике. Например в 2000 году доля городского финансирования переселенческого жилья составит уже 50% от всей площади предназначенной на эти цели

Выделяемые городские  средства могут быть направлены как на строительство жилья на цели переселения, где 100% будет принадлежать городу, и тем самым  являться поддержкой предприятий строительного комплекса, так и на покупку жилья городом на цели же  переселения  у тех же предприятий ,построивших жилые дома на условиях хозяйственного риска.

Такой способ будет являться мощным рычагом направленным на удешевление возводимого жилья, перехода его на более высокие потребительские качества , создаст конкурентноспособные: предложение и спрос на рынке жилья; заставит предприятия строительного комплекса заниматься улучшением своей продукции.