[ Объекты ] [ Цены ] [ Ссылки ] [ Статьи ]

Ивченко Б.П.,академик РАЕН, МАИ, Коренная Л.Н.,чл.-корр.МАИ, Честноков В.В., чл.-корр. МАИ,,Шарлыгина К.А., засл.арх.России, Шварц М.А., чл.-корр АЖКХ.

 Метод комплексного компенсационного  подряда  (ККП ),  как подход к организации внебюджетного финансирования ремонта, реконструкции и строительства жилищного фонда.

Одной из важнейших  задач, базисных для решения жилищной проблемы в складывающихся в России реальных условиях хозяйствования, является поиск эффективных внебюджетно-инвестиционных путей и методов обеспечения финансирования всех этапов жизненного цикла жилищного фонда:  от проектирования и строительства до капитального ремонта и реконструкции.

При этом в условиях острого дефицита бюджетных средств и тарифных источников особое место занимает проблема обеспечения традиционно ресурсно дефицитной и финансируемой по остаточному принципу сферы капитального ремонта коммунального жилищного фонда. 

Следует отметить. что одним из наиболее перспективных направлений организации внебюджетного финансирования капитального ремонта и реконструкции  является интеграция последних с процессами нового строительства. Возможность такой интеграции возникает, в частности, при комплексном преобразовании существующей застройки. Основным ресурсным источником является в данном случае целевая капитализация и продажа государством инвестору прав на создание (воспроизводство) новой жилой или нежилой площади.

В организационно-экономическом плане такая модель финансирования представляет собой дальнейшее развитие долевого участия государства (города) принадлежащими ему имущественными правами в процессе комплексной реконструкции и строительства жилья.

Отдельные элементы указанного подхода достаточно хорошо известны и  апробированы в практике в различных регионах России, однако системный кумулятивный эффект возникает, как правило, при соблюдении ряда специальных  организационно-экономических принципов. Финансово-организационная модель, по-

строенная на основе этих принципов,называется далее методом комплексного компенсационного подряда (ККП).

Рассмотрим особенности  внедрения и применения метода ККП в специфических условиях Санкт-Петербурга, определяемых, в основном,  действующей местной нормативно-правовой базой а также – ценовой конъюнктурой на рынке жилья и строительных услуг.

Метод ККП был предложен авторами в разработанной в 1999 году  по заказу Администрации города «Концепции городской программы капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда до 2010 года»,как один из основных организационно-экономических принципов, определяющих в конечном итоге реализуемость и достигаемость генеральной цели Программы – приведения жилого фонда Санкт-Петербурга в состояние, удовлетворяющее современным стандартам содержания и эксплуатации.

Принципиально важным для реализации цели Программы является именно необходимость внебюджетного финансирования капитального и аварийного ремонта жилья в рамках проектов его модернизации и реконструкции, связанных с созданием или воспроизводством нового жилого фонда, как источника окупаемости привлекаемых инвестиционных ресурсов.

При этом следует выделить два функциональных уровня привлечения внебюджетных инвестиционных средств:

С социально-экономической точки зрения  метод ККП устраняет сложившееся в годы реализации жилищной реформы противоречие между дефицитными социально-ориентированными преимущественно бюджетными механизмами содержания, эксплуатации и ремонта жилья и не оправдавшимися преждевременными надеждами на преимущественно частнокапиталистические, рыночные методы его воспроизводства.

Фактически, в методе ККП город выступает как целевой инвестор процесса реконструкции жилого фонда.

Источником финансовых ресурсов для метода ККП, как уже отмечалось, фактически является целевая капитализация государственной и городской собственности (на землю, социальную и инженерную инфраструктуры), возникающая в процессе предоставления инвестору-партнеру города прав на застройку (строительство нового жилья) в обмен на обязательства по капитальному ремонту, реконструкции и модернизации существующего жилого фонда и внутриквартальной инфраструктуры.

Метод ККП можно также трактовать как строительство компенсационного жилья не только для технологического расселения, связанного с капитальным ремонтом и реконструкцией, но и для целей покрытия соответствующих сметных расходов путем последующей коммерческой реализации

При этом могут принципиально применяться следующие виды компенсационного строительства:

К основным особенностям метода ККП, вытекающим из потребности обеспечения финансовой окупаемости Проектов и создания необходимых мотиваций по­тенциального инвестора, относятся:

Для выработки требований к Инвестору и (или) Генподрядчику, вытекающих из специфики исполнения Программы, рассмотрим действующую  в Санкт-Петербурге нормативно-правовую базу.

Отметим, прежде всего, наличие необходимой нормативно-правовой базы для отмеченного выше первого функционального уровня привлечения внебюджетных средств на аварийный ремонт жилья и на устройство мансард.

Согласно Распоряжению Губернатора Санкт-Петербурга от 24.01.97 № 66-Р (с из­менениями, внесенными Распоряжением от 27.10.97 № 1112-Р «О мерах по упоря­дочению проведения капитального ремонта аварийного жилищного фонда»)  Главам Территориальных Управлений районов, совмест­но с КУГИ, предоставлено право передавать Инвестору, осуществляющему капи­тальный ремонт аварийного фонда, в собственность 50% отремонтированной им жилой площади.

При передаче для проведения капитального ремонта нерасселенных, либо час­тично расселенных квартир. Инвестор обязан передать в собственность Санкт-Петербурга необходимую для расселение жилую площадь. При этом Инвестору ком­пенсируется дополнительные затраты путем увеличения сверх 50% его доли отре­монтированной жилой площади. Преимуществом данного регламента является прин­ципиальная возможность расчета Инвестора с городом в виде передачи отремонтиро­ванной жилплощади. Отмеченный регламент широко применяется в практике, одна­ко применение его на крупных объектах предоставляется достаточно проблематич­ным в силу его относительной упрощенности и ориентации на сравнительно неболь­шие объемы работ.

В целом, развитие данного направления внебюджетного финансирования ремонта аварийного жилого фонда показывает его определенную эффективность. За период 1994-98 годов за счет привлечения средств инвесторов было по данным Комитета по содержанию жилищного фонда отремонтировано 114,9 ты. м² аварийной жилой площади.

Следует отдельно отметить также наличие в городе действующей нормативной базы и регламента модернизации жилого фонда, предлагаемого Распоряжением Мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 № 128-Р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях».

Данное Распоряжение отдает принятие решений о привлечении инвесторов к осуществлению реконструкции чердаков и мансард в многоквартирных домах, находящихся на балансе города, к компетенции районных администраций. При этом инвестор, осуществляющий модернизацию здания, заключает специальный договор с Комитетом по управлению городским имуществом, в который включаются следующие обязательные условия:

Серьезным препятствием для практической реализации проектов обустройства мансард согласно рассматриваемому регламенту явилась процедура согласования проекта с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внутриквартирного оборудования, с жильцами модернизируемого дома.

Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга №1244-Р от 11.12.98 года отменило указанные согласования и позволяет более оперативно и обоснованно готовить необходимую разрешительную документацию.

Реализация сложных комплексных проектов реконструкции застройки, охватывающих работы по внутриквартальным инженерным сетям, благоустройству территории, строительству на свободных пятнах, капитальному ремонту, модернизации и реконструкции существующих зданий, требует применения специальных регламентов и организационно-финансовых схем, позволяющих обеспечивать также программы за счет привлечения внебюджетных инвестиционных ресурсов.

Основным действующим доку­ментом здесь является Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга № 283-Р от 04.04.97 «Об упорядочении предоставления объектов недвижимости и имуществен­ных прав на них на инвестиционных условиях»

Основными особенностями, предусмотренными данным Распоряжением яв­ляются:

Следует отметить, что порядок предоставления объектов согласно данному Распоряжению дает Инвестору ряд преимуществ по сравнению с  ранее действовав­шими нормативными актами (Распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 22.06.95 № 632-Р «О внебюджетных формах инвестирования городской инфраструктуры и жилищной среды» и от 22.04.96 № 353-Р «Об утверждении нормативов отчислений на развитие городской инфраструктуры и жилищной сферы»).

В то же время регламент исполне­ния Распоряжения № 283-Р достаточно сложен в реализации, особенно в случае рассмотрения вопросов реконструкции крупных градостроительных объектов. Следует также отметить, что в Распоряжении № 283-Р не конкретизированы способы расчетов Города и Инвесторов - данный вопрос передан в компетенцию тендерной комиссии. По сложившейся практике Инвесторы, как правило, осуществляют авансо­вую выплату рыночной стоимости объекта в денежной форме.

Основными проблемами использования указанного регламента для комплексной реконструкции застройки являются:

Наиболее приемлемым для инвестиционного способа финансирования объек­тов капитального ремонта, реконструкции и модернизации методом ККП является регламент, установленный Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 20.05.97 № 448-Р «О порядке и условиях реализации проектов реконструкции жилых домов в рамках Жилищного проекта Российской Федерации».

К особенностям данной организационной схемы следует отнести следующие положения:

Экспертиза затрат Застройщика, включающих в себя капиталовложения в ре­конструкцию, проценты за банковский кредит, затраты на содержание АУП (до 2% капиталовложений) осуществляется экспертной комиссией КУГИ. По завершению проекта реконструкции доход от продажи объекта распределяется между субъектами инвестиционной деятельности пропорционально их долевому участию.

Существенным преимуществом долевого регламента является достаточно простой и справедливый принцип паритетного долевого участия, позволяющий гибко оценить сложные и разноплановые объекты реконструкции и капитального ремонта. В то же время, сфера применения Распоряжения № 448-Р ограничена преимущественно реконструкцией жилых домов в историческом центре Санкт-Петербурга по линии предоставления Проектов через уполномоченные банки Жилищного проекта Россий­ской Федерации за счет кредитных средств МБРР.

 Вопрос о распространении Регла­мента, предусмотренного Распоряжением    № 448-Р,на более широкий круг объектов обсуждался на совещании созданной Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 16.02.98 № 165-Р рабочей группы по координации деятельности структур­ных подразделений Администрации Санкт-Петербурга, связанной с реализацией пер­воочередных проектов в 1998-2000 годах . Протоколом указанного совещания, утвер­жденным Губернатором Санкт-Петербурга (п. 2.2.) предусмотрена подготовка Рас­поряжения Губернатора Санкт-Петербурга о реализации  проекта реконструкции квартала № 25 Большой Охты без привлечения бюджетных средств на базе модифи­кации организационно-экономической схемы, установленной Распоряжением Губер­натора от 20.05.97 № 448-Р.

Дополнительные возможности для применения метода ККП появились после издания Распоряжений Губернатора Санкт-Петербурга №1073-Р от 27.10.98 «О мерах по выполнению программы строительства жилья при реализации Жилищного проекта Российской Федерации в Санкт-Петербурге» и №1074-Р «О мерах по поддержке строительства в Санкт-Петербурге».

В частности в Распоряжении №1073-Р рассматривается сфера применения регламента Жилищного проекта Российской Федерации, а также разрешается применение залога объектов незавершенного строительства под выдачу Поручительств бюджета города.

Распоряжением №1074-Р застройщики получили право производить отчисления на развитие городской инфраструктуры путем передачи вновь построенного жилья в собственность Санкт-Петербурга.

Приведенные нормативные документы создают, в целом, благоприятную организационно-правовую базу для внедрения элементов метода ККП. В то же время, безусловно, требуется отработка метода ККП на конкретных комплексных объектах реконструкции.

Прежде всего, необходимо принять во внимание, что при реконструкции крупных градостроительных объектов, включающих в себя:

балансовая принадлежность реконструируемых и вновь создаваемых объектов недвижимости, может быть сложной: часть объектов передается инвестору, часть остается у первичного балансодержателя. Как следствие, необходима отработка системы взаиморасчетов с Государством по реконструкции таких комплексных объектов. При этом существующие методики расчетов будут применяться к относительно простым проектам, т.е. являться частными случаями общей системы.

В настоящее время ведется подготовка соответствующего организационно-экономического эксперимента по внедрению метода ККП на базе проектов реконструкции:

По указанным объектам согласована и утверждена предпроектная документация  а также концепции инвестиционного развития, предусматривающие надстройку и модернизацию существующих зданий (утепление, лифты, мусоропроводы),  новое строительство блок-вставок и отдельно стоящих жилых домов, а также комплексное благоустройство внутриквартальных территорий и реконструкцию инженерных сетей. Ожидаемые сроки начала работ на объектах: лето-осень 2000 года.

Ваши замечания и предложения об этом сайте -  koluband@inbox.ru.
Дата внесения последних изменений: 19 мая 2001